Suche, Makler, Provisionen und Markt
Sich in Florida selbst auf die Immobiliensuche zu begeben endet meistens in Frustration. Fast alle in Florida angebotenen Immobilien sind im MLS (Multiple Listing System) gelistet. Wie in Österreich oder Deutschland übliche exklusiv Angebote des Maklers gibt es hier fast nicht. Ein Makler kann Ihnen hier abhängig von Ihren Wünschen aus allen MLS Angeboten die gewünschten abfragen. Danach können Sie mit Ihrem Makler die vorselektierten Objekte besichtigen.
Im Gegensatz zu den meisten europäischen Märkten zahlt in den USA der Verkäufer die Maklerprovisionen. Immobilientransaktionen werden fast ausschließlich über den Makler abgewickelt welcher hier sehr strengen Auflagen unterliegt. Eine Immobilie hier zu erwerben ist für den Käufer aus der Sicht der Kosten und Betreuung sehr positiv. Beachten Sie aber das ein Makler hier als seller´s agent, buyer´s agent oder als transaction broker tätig sein kann. Als Käufer sind Sie am besten mit einem buyer´s agent bedient der ausschließlich in Ihrem Interesse tätig ist. Sie haben üblicher Weise keine Kosten zu tragen da die beteiligten Brokern sich die vom Verkäufer bezahlten Provisionen teilen. Mittlerweile arbeiten mehr und mehr buyer´s agent´s auf der Basis eines exklusive Buyer Brokerage Agreement welches die Beziehung und Plichten zwischen Käufer und Broker Agent klar regelt und Ihnen noch mehr Sicherheit bietet. diese Vereinbarung kann eine geringe Gebühr beinhalten stellt aber sicher dass Sie optimale Betreuung erhalten.
Kaufvertrag
Sie schließen einen Vertrag, der alle Einzelheiten mit dem closing Date beinhält. Das closing Date kann mehrere Monate in der Zukunft liegen. Soll finanziert werden wir auch ein Finanzierungsvorbehalt in den Vertrag aufgenommen.
Sie unterbreiten ein auf einige Tage befristetes Kaufangebot (offer). Der von Ihnen gebotene Kaufpreis kann auch geringer liegen als der gelistete Preis. Üblicher Weise macht mündlich verhandeln nicht viel Sinn. Nachdem Sie Ihr offer unterbreitet haben gibt es vom Verkäufer ein counter offer oder keine Antwort und Ihr Angebot verfällt. Die offer laufen üblicher Weise über die Agents und wenn auch nach einigen Malen hin und her eine Basis fr einen Kauf gefunden wird kann unterzeichnet werden. Nun beginnen die Fristen zu laufen.
Wenn nicht Cash gekauft wird stellt man nach dem Abschluss einen Finanzierungsantrag. Nach Bewilligung der Finanzierung und wenn alles andere wie z.B. die Haus Inspektion positiv erledigt ist kommt man für das closing beim Closing Agent oder der Titel Company zusammen. Der Verkäufer erhält beim closing einen Scheck der den Kaufpreis abzüglich aller Kosten wie z.B. abzulösende Kredite, der Verkäufer erhält die Schlüssel. Eine exakte Abrechnung wird für Käufer und Verkäufer erstellt.
Erhält der Käufer die beantragte Finanzierung nicht kommt das closing nicht zustande und etwaige Anzahlungen escrow payments werden zurück erstattet. Der Kaufvertrag erlischt.
Title Insurance
Eine Title Insurance ist zu empfehlen da es in Florida/USA kein Grundbuch gibt. Es kann sein das sich später herausstellt das der Verkäufer gar nicht der rechtmäßige Eigentümer war. Trifft das zu werden Sie Ihr Eigentum verlieren. Mit einer Title Insurance owner´s policy können Sie sich dagegen absichern. Sie können zwar Ihr Eigentum nicht behalten, bekommen aber den Kaufbetrag zurück. Im Falle einer Finanzierung besteht der Kreditgeber lender auf einer Title Insurance lender´s policy. Hierbei wird nur der Finanzierungsbetrag abgedeckt.
Finanzieren
Es ist wahrscheinlich unmöglich das eine österreichische, deutsche oder schweizer Bank Ihre Wunsch Immobilie finanziert. Mit genügend Bonität bekommen Sie voraussichtlich von Ihrer Hausbank einen ausreichenden Kreditrahmen oder Kredit ohne Immobilie als Hypothek. Sollte das der Fall sein bringen Sie Ihre Bank Bestätigung über das verfügbare Kapital in USD am besten gleich ins Englische übersetzt mit.
Wenn Sie hier in Florida finanzieren wollen wenden Sie sich am besten an einen Mortgage Broker der Ihnen wahrscheinlich einen Anbieter für eine foreign national Finanzierung anbieten kann. Ein Mortgage Broker arbeitet unabhängig wie ein Versicherungsmakler mit vielen Anbietern wie Banken und lenders zusammen.
Fr foreign national loans gibt es üblicher Weise Beleihungsgrenzen bis ca. 80%. Auf Grund der Marktlage (hohe Kreditausfälle der Banken/lenders) fallen diese und liegen momentan bei ca. 60-70% abhängig von der Immobilie. foreign nationals sind Personen, die Staatsbürger eines anderen Landes als der USA sind, dort Ihren Hauptwohnsitz und ihre Erwerbsquelle haben. Ein Visum ist nicht erforderlich.
Was darf Ihr Haus also Kosten.
Annahme in USD:
Sie haben 100.000 in bar zur Verfügung.
Kreditzinsen 7,25%
Laufzeit 30 Jahre
Anzahlung 30%
Kaufpreis 270.000
Anzahlung 30% = 81.000
Kreditgebühren 4% = 7.560
Monatsrate inklusive Versicherung und Steuern 1.790
6 Monatsraten in US Bankkonto bei Abschluss verfügbar 10,740.00
Total Cash Bedarf = 99.300 USD
Alle Werte sind variabel und abhängig von der Marktlage und dem jeweiligen Objekt
Wenn Sie allerdings eine befristete Arbeits- und Aufenthaltserlaubnis für USA haben dann kann unter Umständen bis zu 90% finanziert werden. Fr permanent residents (Green Card) gelten die gleichen Spielregeln wie für amerikanische Staatsbürger.
Erforderliche Unterlagen
Was immer benötigt wird, ist Nachweis der Kreditwürdigkeit und einer Einkommensquelle. Es kann sein das bis zu drei Kreditreferenzen verlangt werden oder auch eine Kredit Selbstauskunft (z.B. Schufa, KSV).
Die Einkommensquelle muss durch Lohnnachweis nachgewiesen werden. Diese sollten aufzeigen das Sie mindestens zwei Jahre in vergleichbarer Position tätig waren. Selbständige sollten zwei Jahre per Einkommenssteuererklärung nachweisen können, manchmal reicht auch eine Bescheinigung des Steuerberaters, die auch ausweist das Ihr Geschäft wenigstens zwei Jahren besteht. Bestehende Schulden müssen vollständig angegeben und saldiert werden.
